安心の大規模修繕

今すんでいるマンションで安心して暮らしたい

マンションの大規模修繕の目的はあなたとあなたの大切な家族が安心して末永く暮らせる住まいにすること。そしてそれは大切な資産になります。コンサルタントは大規模修繕の最初から最後まで管理組合様をサポートするパートナーです。必要な場合は修繕のみならず建物の改良を考えた改修工事のご提案もおこなっております。

サイト運営会社のアーバン・プランニングではマンションの大規模修繕に取り組み始めて31年以上、マンション大規模修繕専門の1級建築士事務所として21年以上になり340棟以上の大規模修繕の設計監理業務のお手伝いを続けております。この間、大規模修繕後のマンションの状態を確認しながら設計監理の技術向上に努めてまいりました。

今すんでいるマンションで安心して暮らしたい

大規模修繕は長期修繕計画に基づき計画的に実施しなければなりません。また、5年前後で計画の見直しも必要になります。アーバン・プランニングでは法人の特性を活かし、情報の共有化とともに建物のホームドクターとして長期にわたりマンションの維持管理のお手伝いをいたします。例えば3年に1回の特殊建築物調査を単なる役所への報告のための作業ではなく人間でいえば健康診断に位置づけております。建物もリスクを早期に発見しメンテナンスを行うことにより良好な状態が続きます。

私たちは大規模修繕業務を行うにあたり、次の7つの目標達成を目指して仕事を進めて参ります。

  • お住まいの皆さまの安全な暮らしを守る
  • 工事費の削減を図る
  • 建物の寿命を延ばす方法を検討する
  • 長期修繕計画書の確認を行う
  • 建物に最もふさわしい工法を検討・選定する
  • 建物に最もふさわしい材料を選定する
  • 工事中も安全・防犯・快適性を保つ

アーバン・プランニングの設計・監理はコミュニケーション力と技術力に基づいております。大切なご家族と資産を守るため、どうぞマンションの建物、大規模修繕に関することは安心のアーバン・プランニングにお任せください。

ご相談、お見積もりはお気軽にお問い合わせください

安心の設計監理方式

大規模修繕の進め方は大きくわけて3つの方式があります。多くのマンションで選ばれている設計監理方式の主な流れは次の通りです。アーバン・プランニングではたくさんの実績により培ったフォーマットや積みあげてきた設計監理業務があります。ご依頼をいただくマンションに合わせて業務内容を精査してフォーマットや資料を作成、構成しております。

建物調査診断業務

建物調査診断の目的は「いつ修繕を行うのか?」「修繕にはいくらかかるのか?」の2つを見極めることです。そのために建物の現状を正確かつ総合的に把握するための各種調査を行い、結果を管理組合様にご報告いたします。

予備調査
マンションの竣工図書(完成したときの図面)や修繕履歴をなどの図面や記録の文書調査、建物の特性(マンションの形状やどのような資材を使っているかなど)、建物の現状(マンションの目視によるチェック)の調査を事前に行います。
アンケート調査
予備調査の情報を基に作成したアンケートをお住まいの皆さまと外部居住のオーナー様に配布、回収いたします。お住まいの皆さまが日ごろお気づきになっていることを集約し大規模修繕に役立ててまいります。アンケート結果を参考にしてバルコニー、共用部の調査箇所を選びます。
バルコニー・共用部調査
予備調査・アンケート調査で建物の特性、皆さまのご意見、建物の現状をふまえた現地調査を行います。バルコニーへの立ち入り調査、屋上等防水調査・鉄部調査・シリング・外壁面調査などの共用部調査、検査機器等による調査・試験を行います。危険箇所を発見した場合はすぐに修繕委員会にご報告し、対策を協議しお住まいの皆さまの安全を守ります。予備調査とアンケートによる立ち入り調査箇所の選定により正確な調査と建物の現状を把握して精度の高い設計に結び付けます。
調査診断報告書作成
詳細な各部劣化調査診断結果をまとめ、総合所見報告やアンケート集計結果等とともに一冊のファイルでお渡しします。また、アンケートのコメントは場所、目的別などにまとめて集計表とあわせてご報告いたします。報告書の主な内容は次の通りです。
  • ① 総合所見・部位別評価
  • ② 調査報告写真
  • ③ 修繕項目(案)概要書
  • ④ 修繕標準仕様書(案)
  • ⑤ 工事概算金額書
調査報告
理事会・修繕委員会及び組合員様に向けて「調査診断報告会」を開催し、プロジェクター等を使用して写真や図表を使いできるだけ分かりやすくご説明します。また、各部位の改修緊急度の優先順位や不具合の改善提案等もアドバイスします。報告会にご参加できなかった皆さまに向けて簡易報告書を作成して掲示もしくは配布いたします。組合員の皆さま、お住まいの皆さまに建物の状況を知っていただくことにより大規模修繕に関心をお持ちいただくことが大切だと考えております。

2. 設計業務

調査診断結果を踏まえ機能回復の修繕設計及び利便性向上のための改善提案を含めた設計業務を行います。資産として価値保全のために劣化部位の修繕、素材の劣化及び性能の回復修繕、美観の維持、生活環境の向上を目的とした修繕があげられます。設計内容をできるだけわかりやすく管理組合様にご説明いたします。

基本設計/工事範囲
仕様の検討
工事概算金額書をもとに大規模修繕工事の工事範囲、仕様、工法の選択などを行います。なぜその工事が大規模修繕で必要なのか目的を明確にして修繕委員会(理事会)で検討ができる資料を作成します。修繕委員会(理事会)ではたくさんの実績を持つアーバン・プランニングの安心サポートにより優先順位が付けやすくなります。「修繕内容の整理・決定」「修繕方法・材料の仕様比較」「コスト削減計画」「工事中の安全・防犯対策」などを検討して選択していきます。
実施設計/設計図書の作成
修繕委員会(理事会)で検討してきた大規模修繕工事内容をもとに「実施設計図作成」「実施仕様書作成」「内訳書作成」を行います。本書は施工会社を選定していく上での仕様書になります。作成された仕様書により募集すると条件が1本化されるので施工会社の比較が可能になります。
修繕内容の打合せと説明会
実施計画にあたっては修繕委員会(理事会)と定期的に会議を開き、修繕仕様・修繕内容・付加工事等について皆様と協議・検討を行い設計を進めていきます。修繕委員会(理事会)で必要に応じて設計会議を開催し、組合員の皆さまに設計説明会を行う場合もあります。

3. 施工業者選定補助業務

管理組合の立場で厳正な審査をアドバイス・サポートし適正な価格で良い工事を施工する会社を選定します。大規模修繕の内容が決まったら施工会社の選定を行います。大規模修繕で実際に工事する会社の選定です。施工会社の選定にあたって公正な競争原理を働かせ適切な工事金額を導き出すために開かれた「公募による見積合せ方式」をお勧めします。

見積参加業者の募集
(募集業務)
最初に総会で工事内容・施工業者選定方法の承認を受けます。次に施工会社の募集に移ります。募集方法はインターネットや業界紙などを利用します。費用がかかるものもありますので修繕委員会で検討しておきます。総会で承認を受けた工事内容で施工会社を募集します。
施工会社の選定・見積依頼
(一次選定)
一次選考は書類選考を行います。提出された応募書類を検討し、見積参加資格をクリアーしているかどうか確認をします。その中から見積を依頼する施工会社を修繕委員会で選定します。検討資料としてアーバン・プランニングが施工会社比較一覧表を作成します。
見積比較・検討
(二次選定)
見積が集まったら再度、アーバン・プランニングが施工会社の工事内容・費用など項目一覧表を作成します。施工会社のどの部分に優劣があるか検討してヒアリングを行う施工会社を決定します。この時点でプレゼンを受ける施工会社を2~3社に絞り込みます。
施工会社ヒアリング
(最終選定)
アーバン・プランニングが「工事内容一覧」など当日のヒアリング予定会社から受けるプレゼンテーション内容を比較、検討でききるような資料を準備いたします。見積内容はもちろんのこと実際に工事でお住まいの皆さまと職人の窓口となる現場代理人もプレゼンには参加します。施工金額だけではなく「人・物・金」のバランスがとれた業者選定をアーバン・プランニングがサポートいたします。新築とは違い大規模修繕ではお住まいの皆さまのストレス軽減につながる工事になるよう業者選定のお手伝いをします。
施工会社決定
ヒアリング終了後、業者を決定し後日、総会で承認を受けます。施工会社が決定すると工事請負契約を締結します。アーバン・プランニングでは総会の承認をうけた内容が契約書に正確に反映されているかどうか確認を行います。

4. 工事監理業務

お住いの皆さまの安全・防犯性、日常生活への配慮を重視します。設計どおりの品質、工程、安全性がしっかりと守られた工事が行われているかを確認し工事完了まで施工会社を指導いたします。工事監理業務は発注者である管理組合サイドに立ち、品質(仕様書どおりの施工)、安全(居住者・工事者・外来者の安全確保)、工程(予定工期内の進捗管理)の確認を中心に行います。新築工事とは異なり「住みながらの工事」であることを踏まえお住まいの皆さまの安全はもちろん「日常生活との調和に十分配慮した工事の実施」が監理者の役割になります。

工事説明会
施工会社がお住まいの皆さまに大規模修繕の工事説明会を行います。スライドを使ってできるだけわかりやすい説明を心がけます。説明会では工事に当たってのご注意やご説明を施工会社が行います。大規模修繕中の駐車場の移動やベランダの物の移動、工事中のお住まいの皆さまへのお知らせ方法など具体的なお話をいたします。
事前打合せ
工事の手順をはじめ安全確認など大規模修繕工事がスムーズに運ぶようアーバン・プランニングが綿密に施工会社と現地で打合せを行います。
工事監理
「施工計画、施工会社への指導・助言」「居住者安全計画、アドバイス」「定例会議(週1回開催)」「工事の検査」「組合検査立会い」を行い設計のとおり施工がなされているかどうかチェックします。必要な場合は是正指導を行います。また、工事の開始による組合員、お住まいの皆さまのご負担の軽減にも尽力してまいります。組合員立会い検査により組合員の皆さまに工事の完成を確認していただきます。
竣工引渡し
竣工図面の作成と提出の確認を行い、工事監理報告書を提出いたします。

5. 長期修繕計画書作成業務

建物の将来30年後までを見据えて詳細な長期修繕計画を立案します。いつ、どのような修繕を行うか具体的なスケジュールを明確化し、今後マンションに必要な修繕積立金を算出します。「長期修繕計画書」は建物と総ての関連設備において今後30年間にどのような修繕項目が必要か、また修繕時期(周期)はいつ頃が適切かを予測し一覧表及びグラフにまとめたものです。現在積立てられている修繕積立金と比較し、過不足を予測することが可能になります。長期修繕計画書は一定周期(5~6年程度)、あるいは多額の支出を伴う大規模な工事時に建物状況・社会情勢・技術革新等を考慮して見直しを行うことが望まれます。

長期修繕計画書作成
足場を架けて行う大規模修繕工事は通常10~12年ごとで計画しますが、当社は今までの経験より12年ごとの計画が実態に近いと考え、12年ごとで算定を行うことをご提案します。30年間の長期修繕計画書を作成して、大規模修繕では同時に行ったほうが効率がよく、結果的に工事費が抑えられる工事項目はまとめて計上いたします。
工事概算金額書算出
(電気・設備等)
給排水設備・電気設備等についての工事概算費算出は竣工図より数値化しローコスト化を図ります。
工事概算金額書算出
(建築)
建物調査診断時に算出した工事概算金額を使用します。

長期修繕計画書作成では建物の竣工図面、これまでの修繕履歴、積立金の現況を把握し、管理組合様のご要望等 (修繕積立金の適正化、工事項目の追加等) を取り入れながら打合せを重ねて作成します。

6. アフターフォロー業務

大規模修繕工事の竣工、お引渡し後も定期点検を行っております。1、2、5、10年目などアフター点検に立会い必要に応じて施工会社に手直しを指示、検査します。定期点検の日程など詳細は管理組合とお打合せいたします。また、有料で特殊建築物定期検査、報告書の作成も承っております。3年に1度の調査を単なる役所への提出書類にするのではなく人間でたとえれば健康診断に位置づけマンションの状態の確認と必要があれば保守管理を目的としたご提案を行っております。

大規模修繕が終わりましてからもアーバン・プランニングのアフターフォロー、サポートがごいますのでご安心ください。また、気になることがございましたら管理組合様からの無料ご相談も承っております。アーバン・プランニングにおまかせください。

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