マンション大規模修繕 発注の3つの方式

マンションの大規模修繕には大きく分けて3つの方式があります。

「設計監理方式」「責任施工方式」「CM方式」が代表的なものです。

責任施工方式はさらに「責任施工方式」「管理会社主導方式」に分けられます。CM方式は日本ではあまり採用されておらず「設計監理方式」か「責任施工方式(責任施工方式・管理会社主導方式)」、又はそのどちらかが微妙に変化した契約方式が主になっています。

大規模改修中の写真

1. 設計監理方式

大規模修繕の「調査診断・設計及び工事監理」と、「施工」を別々の専門業者に発注して工事を進めていく方式。

メリットは管理組合の立場に立った第三者による工事監理を行うので厳正な工事品質チェックが期待できること。そして管理組合運営の上で合意形成プロセスの透明性が高く公平であること。

デメリットは、小規模な工事の場合は割高になる場合もあります。また、設計、監理と工事を別々に発注するので割高になりそうな気がしますが多額の費用がかかる大規模修繕工事の場合は業者の選定等に競争原理をきちんと働かせ適正な価格で発注することができるので逆に安上がりとなる場合も多くあります。

ただし、設計事務所が専門家として監理してくれるとはいえ、その設計事務所の業務内容・範囲や力量はそれぞれ異なります。管理組合が行う監理会社選定の段階では、金額だけではなく「大規模修繕の業務実績」や「管理組合運営に対する習熟度」など比較検討のポイントがあります。技術はもちろん提案力の基本となるコミュニケーション力が大切です。

2. 責任施工方式

責任施工方式は施工業者に「調査診断から改修設計、資金計画、実際の工事まで全て」を一任する方式です。

この場合の施工業者は建築士を有し設計や施工、監理部門などを持つ「専門工事会社」「建設会社」「管理会社」などになります。管理組合は、信頼のおける数社や、競争入札で選定した数社の施工業者に調査診断や修繕計画、工事費見積もりなどの提出を求め一社を選定します。責任施工方式は2つのパターンに分けられます。

責任施工方式パターン

具体的には準備段階より、調査・診断・修繕設計・工事見積もりを提案してもらい、内容の検討を行った後1社を指名する手法です。

施工会社として総合建設業、塗装会社、防水会社などの専門工事会社が挙げられます。責任施工方式の場合、もっとも重要なことは「いかにして信頼性と施工能力がある施工会社を選ぶか」ということです。設計監理方式を選んだ場合、比較的小規模の管理組合様にとってコンサルに支払う費用は決して無視できませんのであえて責任施工を選択されるケースもあります。

管理会社主導方式パターン

管理会社では、自社の中にしっかりした施工監理セクションを持っており施工実績が多いケースもあります。管理組合様にとって日頃の管理から工事まで全てを委ねることで最も容易でわかりやすい進め方です。

管理会社が主体となって劣化診断から改修設計、工事まで進める方式です。管理会社は一貫した責任を負うリスクを減じるために手厚い工事仕様を組む場合が多くなります。

工事費については、競争相手がいないため割高になる可能性が有ります。管理組合として「管理会社の進め方や工事の内容、方法、工事費が適正であるかどうか」チェックが必要です。

3. CM(コンストラクション・マネジメント)方式

CM方式とはアメリカで確立したプロジェクト実施方式です。プロジェクトの工期遅延、予算超過などを防止するためマネジメントを専門に行うCMr(コンストラクション・マネジャー)が、発注者、設計者と一体となってプロジェクトの全般を運営管理する方式です。

「設計者」や「施工者」といった従来の利害関係者がプロジェクト全体をマネジメントするのではなく、第三者性を持つ専門職がその役割を担うことが求められるようになってきました。コンストラクション・マネージャーが参加してプロジェクトを実施する方式がCM方式といえます。

実際に工事を行う専門業者への発注価格を開示したうえで、トータルマネジメントを行なう会社に別途費用を支払い工事を進める方式にはCM方式の他、コストオン方式などがあります。

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