資産と安全を守る

建物調査診断 〜あなたの大切な資産を守るための第一歩〜

マンションの劣化個所を早期発見し、計画的な改修工事をご提案いたします。

マンションに想定外の劣化は付きもの

マンションは時の経過とともに劣化が進み、ゆっくりと老朽化していきます。それが経年劣化であり、どんな建物も経年劣化を防ぐことはできません。そのため、マンションが新築されると、一律の数値を用いて経年劣化による修繕時期で概算し、長期修繕計画を作成します。しかし、長期修繕計画はあくまでも概算であり、さまざまな原因によって通常の経年劣化以上に早く傷みを生じてしまう事例も少なくはありません。そこで重要になるのが建物の劣化状況や目に見えない場所の不具合を専門家が診断する「建物調査診断」です。

建物調査診断が重要とされる理由

建物調査診断は、いわば人間ドックのようなものです。検査によって病気が早期に発見されれば完治が可能なうえ治療にかかる時間や費用を抑えることができます。ところが自覚症状がないからと検査を怠っていると治療がおよばない致命的な状況にまで病状が悪化し、膨大な治療費が必要になってしまう場合もあります。これと同じように建物調査診断はマンションの顕在化している劣化個所を発見するだけでなく、潜在的な劣化個所も発見することが可能になります。その診断結果をもとに概算で作成された長期修繕計画を見直すことで現状に即した改修工事の時期、修繕方法、より正確な工事費用も算出できます。そして、劣化個所を適切に対処すればマンションの寿命を延ばすことができるばかりか外壁タイルやモルタルの剥離落下などの事故を未然に防ぐこともできるのです。

専門スタッフが診断結果をわかりやすく解説

健康診断は医師が行うようにマンションの調査診断にも専門家が不可欠です。私たちアーバン・プランニングでは管理組合様との入念な打ち合わせの上で、ベテランの専門スタッフがマンションを徹底調査。調査結果は劣化の状況、修繕の時期や施工の優先順位などをまとめた『診断結果報告書』を作成するとともに修繕工事の目的、方法、費用などの対策をご提案します。さらに、報告会などを実施する場合は専門家の立場から調査診断結果をわかりやすく解説し組合員の情報共有をサポートします。

建物調査診断の内容

建築関係の調査・診断

調査範囲

建物の共用部(外壁、バルコニー、屋上防水、付属建物等)

調査方法

基本的に非破壊検査とし、正確な調査のため複数スタッフで行います。

  • 1. 複数スタッフによる目視確認
  • 2. 打診棒・打診ハンマーによる打診
  • 3. 触診
建築関係の調査写真
調査部位 調査内容
壁面関係
  • 1. 外壁
  • 2. 付属建物外壁面
  • ※ タイル貼り外壁面
  • 1. 塗装仕上げ面について、汚れ、ひび割れ、浮き、剥離、鉄筋露出などの状況、有無を調査し発生数量を推定把握する。
  • 2. コンクリート等の下地の欠損、ひび割れ、白華現象などの状況を調査し発生数量を推定把握する。
  • ※ タイル貼り壁面について、汚れ、ひび割れ、浮き、欠落、その他押出し危険箇所などの状況、有無を調査し発生数量を推定把握する。
防水関係
  • 1. 屋上,屋根等
  • 2. バルコニー床
  • 3. 付属建物屋根
  • 4. シーリング
    (目地材)
  • 1. 露出防水層のふくれ、ひび割れ、浮き、破断等の状況、有無を調査し発生数量を推定把握する。
    (アスファルト防水、ウレタン防水共)
  • 2. 防水層コンクリート層で保護されているものについてはそのコンクリート層のひび割れ、浮き、破断などの状況を調査し、下層部にある防水層の劣化状況を推定把握する。
  • 3. シーリング材に発生しているひび割れ、剥離、破断,硬化等の状況。
配管関係
  • 1. バルコニー等の手摺
  • 2. 各種扉
  • 3. 鉄製階段
  • 4. 屋上等の各種配管
  • 5. その他各種鉄製品
  • 1. 表面塗膜の色合いの変化、光沢度の低下、白亜化(表面塗膜の粉末化)の状況を調査し、発生範囲を推定把握する。
  • 2. 塗膜のふくれ、はがれ、割れの状況を調査し、発生範囲を推定。
  • 3. 鉄素材の錆び発生状況を調査し、発生範囲を推定把握する。
  • 4. 腐蝕の進行のよる鉄素材の孔食、欠損等の状況を調査し、発生範囲数量を推定把握する。
その他
  • 塗膜付着力試験
  • ・現状塗膜材の付着力強度を測定し、基準値と比較する。
  • ・建研式を付着力測定器で測定(1棟4箇所)
  • コンクリート中性化試験
  • ・コンクリート等の下地の中性化進行度合い(深さ)を推定し、仕上げ材の種類、経年に伴う基準値と比較する。
  • ・電動ドリルでコンクリートコアを抜き取り、検査溶液による化学反応を測定(1棟4箇所)

【注意事項】

  • ※ コンクリート等の下地の中性化進行度合い(深さ)を推定し、仕上げ材の種類、経年に伴う基準値と比較する。
  • ※ 調査の必要上、若干の水と電気、屋上・機械室の鍵を借受けます。
  • ※ 改修仕上材の数量積算のために竣工図、設計図書等を借受けます。

ゴンドラ調査

ゴンドラ調査写真

外壁タイルの浮きや劣化を打診棒で調査。部分調査の結果と過去の実績データとの比較から劣化数量を算出。大型ゴンドラでは実数に近い調査ができますが、調査コストがかかります。コスト優先ならチェアーゴンドラやブランコによる調査も可能。

バルコニー立入り検査

バルコニー立入り検査写真

タイル、上裏、手すり、床の塗装、錆、防水などの状況を検査します。建物の立地条件や環境から選択した住戸のみの検査となりますが、外から入れないため、検査当日は各戸の玄関から入室させていただきます。

塗膜の付着力検査

塗膜の付着力検査写真

外壁塗装の付着力を専用機器を使用して検査します。付着力が弱まっていると、雨や風などで塗料がはがれ、コンクリートの劣化を早めます。

コンクリート中性化検査

コンクリート中性化検査写真

コンクリートを一部採取し、中性化の進行度を検査します。コンクリートの中性化が進むと、中の鉄筋の錆の原因となります。

調査診断報告書

調査結果を総合的に分析・診断し、データや写真とともに報告書にまとめます。報告書は以下の内容などで構成されます。

1. 総合所見、部位別評価
現状の劣化程度、改修の必要等を文章と数値で評価します。
2. 修繕標準仕様書案
建物の現況に適合した改修方法とその仕様を提示します。
3. 改修工事概要案
改修すべき内容(案)を一覧できる形にまとめます。
4. 工事概算金額書
修繕標準仕様書案の工事をする場合の概算費用を算出します。
5. リカバリー改修提案
「調査・診断」と「設計監理」を同時にご契約いただいた場合は、現在発生している劣化の予防や建物の不具合個所を改修するための提案を行います。

設備関係の調査・診断

調査方法

  • 1. 動作確認
  • 2. 目視
  • 3. 水質分析試験 ※オプション
  • 4. 内視鏡調査(CCDカメラを使用し、専有部枝管で実施)※オプション
  • 5. サンプル管測定検査(量水器付近専有部での枝管調査)※オプション
  • 6. 管内閉塞率測定検査(上記枝管調査部分にて実施)※オプション
調査部位 調査内容
給水装置
  • 揚水ポンプ
  • ・性能劣化度の測定
  • ・使用期間、機械基礎の破損、水漏れ、衛生上の問題点
受水槽
  • 1. 受水層・高置水槽
  • 2. 附属機器
  • ・性能劣化度の測定
  • ・使用期間、架台の発錆、水漏れ、衛生上の問題点
配管関係
  • 1. 配管
  • 2. 弁類
  • 1. 腐食の現状と進行状況の推定(配管材料)。
  • 2. 内面腐食の概略性状の把握
  • 3. 配管浸食度の概略把握と配管母材の損傷部チェック
  • 4. 配管浸食度の定量化及び配管余命の推定
  • 5. 管内の閉塞状況を定量的に把握
  • 6. 劣化及び腐食の現状把握
  • 7. 量水器の使用期間、水漏れ、衛生上の問題点

調査診断報告書

現地調査で得られた各種データを分析し、総合的な所見をデータ、写真とともに報告書にまとめます。

修繕標準仕様書案

調査結果から判断した有効な修繕仕様案を提案します。

工事概算金額書

修繕標準仕様書案の工事をする場合の概算費用を、工事項目ごとに算出します。

設備関係調査診断の流れ

1. 診断の目的確認
理事会もしくは修繕委員会と打ち合わせします。図面及び修繕履歴の確認。
2. 調査契約
管理組合理事長名の診断依頼書を受領します。
3. 予備調査
目視を中心とした調査のための下調べです。
4. 診断計画書作成
調査スケジュールや調査個所を設定します。
5. 現地調査
各戸に事前アンケートを配布します。
6. 調査結果のまとめ
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7. 調査結果の評価、対策立案
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8. 診断報告書等の作成
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9. 診断結果の報告
調査報告会でのプロジェクターを用いた報告・解説も可能です。

改善事例 〜マンションのいろいろな現場改善にお答えします〜

一級建築士事務所ならではの柔軟な発想で、付加価値の高い改修・改善工事を実現します

快適なマンションライフを維持していくには状況に応じた修繕工事、計画的な大規模修繕が不可欠です。

さらに工事においては新築時には気づかなかった問題点を見極め外壁の仕上げや防水処理、設備面などの改修を加えることが重要です。

アーバン・プランニングでは一級建築士事務所ならではの柔軟な発想と最新の技術を駆使し、住まいの付加価値を高めるさまざまな改修・改善プランをご提案しています。

改修・改善プランをご提案します

屋上防水工事

漏水事故はあってはならないトラブル。屋上から建物への浸水を防ぐためにしっかりとした防水を行います。

【施工前】
屋上防水工事施工前
【施工後】
屋上防水工事施工後

換気口フード

既存の換気口は結露による汚れが酷いため、特製の換気口フードを取付。汚れだけではなく防音・防錆に強い仕様です。

【施工前】
換気口フード施工前
【施工後】
換気口フード施工後

保護プレート

暖房機の排気がベランダ軒裏に吹き出し、建物を傷めてしまうため、保護プレートを設置しました。

【施工前】
保護プレート施工前
【施工後】
保護プレート施工後

外壁塗装

外壁塗装で重要なのは建物をキレイにするだけではなく、建物を守るための防水をしっかりと行うことです。

【施工前】
外壁塗装施工前
【施工後】
外壁塗装施工後

屋上階段

モルタルが爆裂しているので、水の浸入を防ぐためにウレタン塗膜防水を敷設しています。

【施工前】
屋上階段施工前
【施工後】
屋上階段施工後

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ご質問・ご相談はお気軽にお問い合わせください。

TEL : 092-292-0734