修繕積立金は妥当?

はじめに

修繕積立金は長期修繕計画をもとに算出されています。長期修繕計画は5年前後で見直す必要があります。しかし、実際は修繕積立金の引き上げなど管理会社からの提案で組合員のあいだで認識されることになります。

そもそも修繕積立金の算出の根拠になっている長期修繕計画は妥当なのでしょうか?最初に分譲会社や管理会社が作成した長期修繕計画は分譲会社がマンションを売りやすくする意図が反映され修繕積立金が低く抑えられていたり、建物の特徴を考慮せずに一般的な長期修繕計画を下敷きにしたものなど精度について疑わしいものも多いのが実情です。

修繕積立金が妥当なのかチャックします。

あなたがお住まいのマンションの実態を反映した長期修繕計画になっているか専門家のチェックをおすすめします。また、平成23年4月国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の修繕積立金額の目安と比較方法によりご自分でチェックすることもできます。

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修繕積立金が不足していることがわかったら

簡易チェックや専門家への相談で長期修繕計画や修繕積立金の見直しが必要となった場合は早急に対策を立てる必要があります。大幅な値上げは管理組合の中で合意を得ることが難しいものです

  • 修繕積立金の現状を組合員の皆さまに知らせて認識してもらう
  • 単に不足分を値上げすることはできるだけ避けて不足分を充当する方法を考える
  • 管理費会計の見直し、駐車場収入から修繕積立金への振り替えなどお金の流れの透明性を図り修繕積立金の仕組みを知る
  • 見直しを図った後でも修繕積立金が不足する場合はマンションの大規模修繕の位置づけを明確にして長期修繕計画を策定し修繕積立金の増額を検討するを検討・選定する
  • 長期修繕計画は5年ごとに見直し修繕積立金と大規模修繕の内容のバランスをとる

段階的に検討していきましょう。

管理会計の見直し―大規模修繕の前にできること

マンションの会計は「管理会計」と「修繕積立会計」に分けられます。管理会計の収入は管理費と駐車場・専用庭使用料などがあり、「修繕積立会計」の収入は修繕積立金があります。

分譲時に管理費を安く見せかけるために駐車場使用料の多くを管理費に充当しているケースがあります。修繕や取替費用がかさむ機械式駐車場がマンションに採用されている場合は修繕積立金が圧迫される状況を生み出しかねません。ブラックボックスになっている駐車場使用料の使途を明確にしなければなりません。単に修繕積立金をいくらにするかという問題では無いのです。

逆に駐車場使用料が修繕積立会計にきちんと振り返られている場合は各戸で負担している修繕積立金に上乗せされることになります。実質的に長期修繕計画にあった修繕積立金になっている事が重要です。

大規模修繕周期をのばす解決方法―大規模修繕でできること1

一般に大規模修繕の周期は10~12年といわれています。マンションの平均寿命が60年と考えるとその間に12年周期でも5回、10年周期なら6回の大規模修繕が必要となるわけです。もちろんマンション周辺の環境、新築・修繕工事の施工品質や設備の老朽化によってはより短い間隔で大規模修繕を実施しなければなりません。

大規模修繕には莫大な費用がかかりその資金は組合員が納める修繕積立金によってまかなわれます。ところが、建物が想定以上に劣化していたり、毎月の修繕積立金が少なく工事費用が足りず必要な修繕工事ができないケースで修繕積立金の値上げに踏み切らなければならないケースは少なくありません。

外部の専門家を活用して大規模修繕の周期をのばす

こうした難題を解決するための最善策とは何か。それは外部の専門家を活用して大規模修繕の周期を10~12年から“15年”へと引き延ばすことです。

具体的には策定されている長期修繕計画を精査しマンションの実態に見合った長期修繕計画を策定し直すこと。そして、次回の大規模修繕を見据えて大規模修繕工事の施工精度を高めることです。そのためには、詳細な建物調査診断によって綿密な大規模修繕計画を立て技術レベルの高い施工会社を選定し、仕様に準拠する施工と監理を行い、竣工後は定期的な点検・メンテナンスを実施することでマンションのロングライフ化を図る必要があります。

もし、長期修繕計画の見直しや建物調査診断によって修繕積立金の不足が判明したらまず「管理コストの見直し」を行うこと。管理組合・理事会の独力では難しいコスト改善も外部の専門家を活用すれば不可能ではありません。

私たちアーバン・プランニングは、マンション大規模修繕を「お住まいの皆さまの生活環境改善と利益を守るための一大事業」ととらえています。お住まいの皆さまの大切なご家族の安全とマンションの付加価値を高め管理組合一人ひとりの資産と利益を守っていくためにも質の高い15年周期の大規模修繕を実現する専門家でありたいと考えています。

大規模修繕15年周期プロジェクトの流れと当社の業務―大規模修繕でできること2

アーバン・プランニングの設計監理において管理組合様は「一般的な10年~12年修繕周期の設計監理」と「15年修繕周期の設計監理」のどちらかを選ぶことができます。

マンション大規模修繕のプロセスはとても複雑です。実際の修繕工事を行う前段階だけでも専門業者による調査診断、その結果をもとにした修繕計画・改修設計、施工業者募集・見積比較・検討、施工業者の選定などさまざまな実務をこなしていかなければなりません。

アーバン・プランニングは、こうした繁雑な実務のすべてにおいて管理組合様の取り組みを全面的にサポート。当社はメーカーや施工会社等との資本関係のない独立系一級建築事務所です。その強みを活かし建物調査診断、設計をはじめ、信頼できる施工会社の選定、監理、工事の検査、引渡し後の定期点検などあらゆる面において管理組合様を強力にバックアップいたします。組合員の皆さまが心から満足できる大規模修繕の完成へと導いていきます。

大規模修繕15年周期プロジェクトの流れと当社の業務

大規模修繕15年周期プロジェクトは10年や12年周期の大規模修繕を単に15年に延すことではありません。多くのマンションでは工事の時期が長期修繕計画に定められているに関わらず大規模修繕の大切さが認識されにくい状況です。その結果、管理会社からの提案で竣工後12年から15年以上を経過して大規模修繕が行われています。

そもそも新築のマンションは分譲会社が利益を得るために建てられたものです。売りやすくするために見かけもよく設備も充実しているように見えます。一方、販売価格を抑えるために「マンションを買う人が評価しにくい塗料などの素材」や「メンテナンスで費用がかかる仕様」が建設時のコスト優先のため選択されていることが多いものです。

こうした新築時の建物のリスクを大規模修繕の建物調査診断で把握して、あなたが長く住むことができるマンションになるような保守管理に切り替えなければなりません。これが1回目の大規模修繕に意義になります。また、2回目以降は修繕箇所も増え大規模修繕の費用も増加します。修繕範囲と時期を計画することにより定期的な補修とともに最適な大規模修繕を行うことがより必要になってきます。

修繕積立金を節約する一つの方法として修繕周期を15年に延すため、最適な素材や工法などマンションの状態に合わせて選択して設計を行います。また、施工監理は職人の施工前研修から検査の充実など特別なマニュアルをもと行ってまいります。大規模修繕完成後はメンテナンスを適切な時期に実施することによりマンションを劣化から守り健全な状態をできる限り維持できるような補修をお勧めしております。

マンション管理で管理会社を選ぶように建物のメンテナンスでは専門の建築士事務所を検討してみませんか。それぞれの専門家に依頼することにより組合員の皆さまが知りたいことを知り、合意しやすいプロセスができるはずです。アーバン・プランニングでは長期修繕計画の無料チェックサービスを行っております。机上ではないマンション大規模修繕に特化した1級建築士事務所だからこそできるマンションの実態にあったチェックサービスです。どうぞご利用ください。大規模修繕の時期にかかわらずこのページをご覧になり、気になったらすぐにご相談ください。

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あなたが決めるマンションの寿命

アメリカでは築100年のマンションがメンテナンスにより現役で活躍しています。国土交通省の調査ではマンションに永住を考えている人が50%を超えました。

さて、大規模修繕工事にあたり「改良」は必要でしょうか。あなただったら図1と図2のどちらをえらびますか?

管理組合様が大規模修繕に無関心の場合、思っていた大規模改修と違う工事内容になってしまいかねません。大規模改修竣工直後は同じように見えても下地補修や仕様・工法の選択により経年による変化はまったく違ったものになります。大規模改修でどのレベルの改修を目指すのか工事内容と費用のバランスの最適化と組合の皆さまの合意形成が大切になります。アーバン・プランニングでは技術面、コスト面とともに合意形成のサポートを行います。

マンションの補修・修繕・改修の考え方の図
改良や修繕範囲、後方の最適化をしないで大規模修繕のイメージ図

監理会社の選び方で決まる大規模修繕の成功

調査診断、設計監理業務が大規模修繕費用に占める割合は3.3%。プレゼンテーションで比較することは金額も大切ですが、どのような調査診断、設計監理が行われるのか聞き取ることが重要です。例えば100万円や200万円の金額差があったとしても設計監理の精度が高ければその数倍もの利益が約束されます。

価格を比較することは施工業者選定など仕様が一本化されたときに行うことなのです。管理組合やお住まいの皆さまとコミュニケーションがとれ、的確な設計監理ができる会社を選ぶことをお勧めします。監理者の精度の高さによって始めて大規模改修費用全体の約97%を占める修繕工事の設計監理を正確に行うことができます。

その結果としてお住まいの皆さまの安全と資産を守ることができるのです。

マンションにおける主な大規模修繕工事金額の比率図

管理組合の皆さま

アーバン・プランニングではマンションを最良な状態で保全していただくため、管理組合の皆さまに自主点検出張勉強会セミナーなど無料サービスを行っております。また、当社が会員となっております一般社団法人マンション大規模修繕協議会のセミナーも開催しておりますので無料でご参加いただくことができます。たくさんの資料をご用意してご説明しておりますので不安や疑問などお気軽にご相談ください。

ご自分でできる「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」から見るあなたのマンションの修繕積立金簡易診断サービスも行っております。

アーバン・プランニングでは「10年~12年修繕周期の設計監理」と「15年修繕周期の設計監理」の両方のお見積もりを作成することもできます。金額と見積もり内容、そして大規模修繕の結果の違いをご説明いたします。管理組合の皆さまがご納得の上で選択することができるシステムになっております。アーバン・プランニングは管理組合の皆さまの透明性の高い合意形成が大切だと考えております。

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